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リバースモーゲージ(災害リバースモーゲージ)

何それ? と言いそうな言葉ですが、「モーゲージ」とは住宅ローン、「リバース」とは逆という意味ですから「逆住宅ローン」とでも訳すのでしょうか・・・・

私のお客様の中には、55才もしくは60才での退職金を住宅ローンの返済にあて、それでもまだ結構残債が残っている方がおられます。年金のみではとても毎月の返済ができないため、まず働けるだけ働くよう申し上げていますが、それでもどうにもならない時には「リバースモーゲージ」という方法もありますよ、と案内してきました。

「リバースモーゲージ」それ自体は古い制度ですが、自宅の土地・建物を担保に金融機関から融資を受け、そのお金で現在の住宅ローンの残債を返済し、金融機関には毎月金利のみを返済していきます。元本は返済する必要がないため、毎月の返済負担が大幅に軽減されますが、死後に自宅を金融機関が売却して融資金を一括返済するのというのがこの制度の特徴です。

ただ、これについては対象となる不動産(自宅)の構造や地域が限られていたり、一般に担保評価額の5割~6割しか融資されないという難点がありました。また取り扱っている金融機関も限られていたため、一般には殆ど普及していませんでした。

ところが2011年の東日本大震災やその後の熊本の大地震などで家を失う高齢者の方が激増しました。そこでこの「リバースモーゲージ」を改定して、3年くらい前から「住宅金融支援機構」が新たな制度「災害リバースモーゲージ」(リ・バース60)として取り扱うようになり、全国的な普及が期待されています。

それではここで例によってクエスチョン、この制度の特徴として間違っているのは次のうちどれでしょう?

1. 利息のみ返済すればよい
2. 元金は死後に一括で返済すればよい
3. 利用は原則60歳以上
4. 新たなマイホームを取得する際には利用できない

正解は4で間違っています。この「災害リバースモーゲージ」の大きな特徴は、すでに土地・建物を所有していなくても(災害で自宅を失ってしまった方も)利用できる点に大きな特徴があります。

ただし、ご夫婦がなくなった時点で、相続人が元本を一括返済するか、一括返済が見込めない場合には、土地・建物とも金融機関が売却してその代金の中から元本を回収するという仕組みになっているため、古くからの先祖代々の土地まで失ってしまうというデメリットがあります。したがって、この制度の利用にはお子さんを含めた関係者の方の十分な理解が必要となっています。

ただ、金融機関によってはご夫婦が亡くなられた時点で、相続人の方と新たな住宅ローンを組むことも検討するといったところも出てきているようで、この災害リバースモーゲージのさらなる普及に向けて、新たな制度の発展が期待されるところです。
また、マンションで家を失った方に対しても、集団での災害リバースモーゲージも検討されているようで、大災害で家を失った方へさらなる道が開かれるでしょうか・・・!

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