消費税の増税と住宅取得

本年9月にも来年からの消費税の増税が決定されようとしています。2014年4月から8%、2015年10月から10%です。この消費税の増税を避けようと、本年になってからは住宅の新規着工件数も増加しており、いわゆる駆け込みで住宅取得を考えている方も多いように思われます。

さて、そこで本当に駆け込みでの住宅取得が有利かどうか、具体的なケースで考えてみましょう。

年収400万円の方が、3000万円のマンションを購入される場合(土地代35%で1050万円、建物65%で1950万円とします)、頭金300万円、住宅ローン2700万円(金利2.5%、30年返済)で資金を準備し購入する場合、8%への消費税増税後と増税前とではどちらが有利となるでしょう?(5%の消費税適用には本年9月までに契約を締結する必要あり)

(1)増税前
(2)増税後
(3)どちらも殆ど変わらない

答えは(3)のどちらも殆ど変わらないが正解のように思われます。
■ 消費税の負担増は、建物のみで(土地には消費税なし)
   1950万円×3%=+58.5万円
■ 住宅ローン減税(住宅ローン残高×1%)の拡充によるメリットは
   これまでの毎年20万円、10年間で200万円限度が
   毎年40万円、10年間で400万円に拡充されます
   これによるメリットは▲約20万円となります
■ 現金給付による負担減 ▲30万円
  結果 58.5万円>50万円となりますが、
  ・土地と建物の金額の割合や
  ・準備できる頭金、借り入れる住宅ローンの金額
  などによって大きく結果が変わってきます。

簡単なシミュレーションでは年収400円、500万円では殆ど変わらず、年収600万円以上では「増税後が有利」との結果が出ています。しかしながらこれとても、年収の高い家庭が高価な家を買い、ローン残高が多いという前提に基づいており、どちらが有利かは一概には言えないように思われます。

それよりも重要なのは金利動向や将来の生活設計です。
長期金利(10年国債)の動きによっては、住宅ローン金利も跳ね上がる可能性があります。金利1%の上昇は上記の例では総返済額は500万円~600万円もアップします。

また、お子さんが大学進学を考えられている場合には、教育費とローンの返済が重なるいわゆる「50歳の壁」にも要注意です。場合によっては教育費の負担からローンの返済が滞ることも考えられます。急いで住宅を購入を決定するよりも、待ったなしの教育費や老後の資金など、じっくり将来のプランを練った上で検討することが必要です。
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